Desaceleración en la demanda y en los precios

Por primera vez en los últimos años parece que el ritmo de venta de segunda residencia en la costa española empieza a ralentizarse. Los expertos siguen asegurando que el sector goza de muy buena salud pero según datos del Banco de España la demanda extranjera ha sufrido una caída del 17,6% el pasado mes de febrero.

La zona donde más se está notando este descenso es la Costa del Sol. El escándalo de corrupción urbanística de Marbella, unido a que es la zona donde más han subido los precios en los últimos años, ha provocado que la demanda extranjera esté empezando a considerar otros destinos alternativos emergentes, con precios más competitivos, como Croacia y Turquía. Son, especialmente, los inversores extranjeros quenes empiezan llevar su dinero a otros países que prometen más recorrido en la subida de precios que el mercado español donde parece que las subidas de dos dígitos de los últimos años no se van a seguir produciendo. La demanda actual proviene, mayoritariamente, de gente que compra la vivienda sobre todo para su disfrute por temporadas y para quienes comprar como inversión es algo secundario.

A nivel nacional se prevé que los precios de la vivienda vacacional suban alrededor de un 9% en 2006 y de un 6% en el año 2007, según estudio publicado recientemente por la consultora inmobiliaria Grupo i. De esta manera, el precio de la vivienda vacacional se situará entre 1.900 y 2.007 euros por metro cuadrado en este ejercicio. Esta previsión coincide prácticamente con la que han hecho los promotores inmobiliarios, ya que estiman que el incremento del precio de la vivienda turística crecerá entre el 7 y el 9% en 2006 y entre el 4, y el 6% en 2007.

Estas cifras suponen una desaceleración importante en comparación con las subidas producidas en los últimos años. La moderación de los precios no ha contribuido a que se vendan las viviendas al mismo ritmo que hace varios años. De hecho, los ritmos de venta se han ralentizado en un trimestre frente a 2005, en estos momentos se tarda una media de 36 meses, frente a los 24 de hace un año.

Destinos alternativos frente a los tradicionales

Las zonas más demandadas por el comprador nacional son los destinos tradicionales: Costa del Sol (Málaga) y Costa Blanca (Alicante), aunque cobran importancia sobretodo para el comprador extranjero otros menos saturados como la Costa Cálida (Murcia), Costa de la Luz (Cádiz) y Costa del Azahar (Castellón). Para el público extranjero, también priman las zonas tradicionales, pero desciende su interés por la Costa del Sol, debido a sus altos precios y a los últimos escándalos urbanísticos.

Apartamentos de dos dormitorios

En cuanto a la tipología más demandada, predominan las viviendas en altura con dos dormitorios. La superficie media para la vivienda en altura es de 114 metros cuadrados, y la de la vivienda unifamiliar, normalmente con tres dormitorios, oscila entre 111 y 140 metros cuadrados. El precio medio para una vivienda en altura se sitúa en 233.000 euros (2.281 euros por metro cuadrado) y el de la vivienda unifamiliar en 386.700 euros (2.831 euros por metro cuadrado).

Prefieren los resorts

En cuanto al producto, cada vez tienen más éxito las casas enclavadas en los ‘resorts’ -o complejos turísticos- con todo tipo de servicios y dotaciones. El comprador, especialmente el extranjero, es cada vez más exigente y demanda los servicios de un hotel en su vivienda, supermercados cercanos, establecimientos para actividades lúdicas, golf, spas, etc… lo que ha provocado la proliferación de este tipo de desarrollos.

En cuanto a la procedencia, la demanda es cada vez más variada. En la Costa del Sol por ejemplo se oberva que mientras que en la Costa del Sol occidental desembarcan principalmente ingleses e irlandeses, seguidos de alemanes y holandeses, en la oriental despunta el comprador alemán y, en menor medida, el holandés, el austriaco y el finlandés. Su perfil coincide bastante en todo el litoral: son mayoritariamente parejas entre 55 y 65 años, prejubilados y sin cargas familiares, que se pueden permitir pasar largas temporadas en España, durante otoño e invierno preferentemente.

De la demanda procedente del extranjero, cuya inversión se desploma hasta un 16%, la mayoría proceden del Reino Unido, Alemania, Francia y Bélgica, aunque no es extraño encontrar colonias importantes de otras nacionalidades como escandinavos o suizos.

Los promotores del mercado de vivienda vacacional están cambiando la forma de trabajar. En lugar de proyectar una promoción de casas y después acudir a sus potenciales compradores, ahora primero determinan a qué tipo de público quieren dirigirse y en función del mismo diseñan los inmuebles. Estudios recientes demuestran que, por ejemplo, los británicos y los alemanes prefieren casas colectivas de dos dormitorios, mientras que irlandeses y holandeses se decantan por viviendas unifamiliares de tres habitaciones. En cuanto a las dotaciones comunes, las demandas más corrientes son que las casas estén en urbanizaciones cerradas, cercanas a los núcleos urbanos y la playa y que cuenten con zonas ajardinadas. Suele ser también muy valorado que cerca del inmueble exista un buen equipamiento de ocio y deporte, con predilección por el golf.

La desaceleración del mercado puede ser una noticia que preocupa al sector, pero es también una señal positiva para frenar la utilización intensiva de suelo en la costa, que soporta un coste medioambiental altísimo y que pasará una desmesurada factura en el futuro si no se ataja a tiempo con exigentes cambios normativos.Hay que tener en cuenta que en tan sólo 40 años, una gran parte del litoral se ha visto ya tan afectado que es prácticamente irrecuperable. Debido a la masificación de nuestras costas, las últimas tendencias apuntan a territorios como el Pirineo- el número de practicantes de esquí se ha triplicado- y al Norte en general, que está despertando como segunda residencia con la llegada del AVE a Galicia, Asturias, Cantabria y País Vasco se presenta como alternativa firme al Levante y Andalucía. Actualmente la denominada Costa Verde acapara sólo el 10% de la demanda de turismo residencial. No obstante, el desarrollo del AVE y la autovía del cantábrico harán los viajes más cómodos y cortos.

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